Rentabilidad de un piso en alquiler: cómo se calcula, qué es "buena" y 4 ejemplos con números
Cómo calcular la rentabilidad bruta y neta de un piso para alquilar, qué porcentaje se considera bueno en España en 2026 y cuatro ejemplos calculados con y sin hipoteca, incluido el caso en que la inversión pierde dinero cada mes.
Un piso que se alquila por 750 € y cuesta 150.000 € "da un 6 %". Es lo que dicen los anuncios y es mentira a medias: ese 6 % es la rentabilidad bruta, que no tiene en cuenta los 15.000 € de impuestos y gastos de la compra, el mes que está vacío entre inquilinos, el IBI, la comunidad, el seguro ni las averías. La rentabilidad real se queda en torno al 4 %. Aquí te explicamos las tres cifras que hay que mirar y las calculamos en cuatro casos.
Las tres rentabilidades
- Bruta = renta anual ÷ precio de compra. La del anuncio. Solo sirve para comparar pisos entre sí rápidamente.
- Neta = (renta anual − gastos anuales − meses vacíos) ÷ (precio + gastos de compra). Es la que de verdad ganas antes de impuestos, y la que se compara con un depósito o un fondo.
- Sobre el capital aportado (cash on cash) = lo que te queda cada año después de pagar la hipoteca ÷ el dinero que has puesto de tu bolsillo. Es la que importa si compras con hipoteca.
Cuatro ejemplos calculados
En todos: gastos de compra del 10–11 % (ITP, notaría, registro), un mes vacío al año, e hipoteca a 30 años al 3 % TIN por el 80 % del precio cuando la hay.
| A. Piso pequeño al contado | B. Piso medio con hipoteca | C. Piso de 200.000 € con hipoteca | D. Piso caro con hipoteca | |
|---|---|---|---|---|
| Precio | 120.000 € | 150.000 € | 200.000 € | 300.000 € |
| Gastos de compra | 14.000 € | 15.000 € | 22.000 € | 32.000 € |
| Inversión total | 134.000 € | 165.000 € | 222.000 € | 332.000 € |
| Alquiler mensual | 650 € | 750 € | 950 € | 1.300 € |
| Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, averías) | 1.200 € | 1.500 € | 1.800 € | 2.600 € |
| Ingreso neto anual (11 meses − gastos) | 5.950 € | 6.750 € | 8.650 € | 11.700 € |
| Rentabilidad bruta | 5,8 % | 5,5 % | 5,1 % | 4,7 % |
| Rentabilidad neta | 4,4 % | 4,1 % | 3,9 % | 3,5 % |
| Hipoteca | — | 120.000 € | 160.000 € | 240.000 € |
| Cuota mensual | — | 506 € | 675 € | 1.012 € |
| Dinero aportado | 134.000 € | 45.000 € | 62.000 € | 92.000 € |
| Te queda al mes tras la hipoteca | 496 € | 57 € | 46 € | −37 € |
| Rentabilidad sobre lo aportado | 4,4 % | 1,5 % | 0,9 % | −0,5 % |
Cálculos hechos con la calculadora de rentabilidad de alquiler. Cambia los números por los de tu zona: lo importante es el método.
Qué nos dicen los ejemplos
Los pisos caros rentan menos. El alquiler no sube en proporción al precio: un piso de 300.000 € no se alquila por el doble que uno de 150.000 €. Por eso la rentabilidad bruta cae del 5,8 % al 4,7 % conforme sube el precio, y con hipoteca al 3 % el caso D pierde dinero cada mes.
Con hipoteca, el flujo de caja es casi cero. En los casos B y C te quedan 50 € al mes: cualquier avería o un inquilino que se retrasa te obliga a poner dinero. Lo que ganas en realidad es que el inquilino paga tu hipoteca (amortizas unos 3.000–4.000 € de capital al año) y la posible revalorización, no la renta.
Al contado, la rentabilidad neta es la que compite con otras inversiones. Un 4,4 % está por encima de un depósito (2–3 %) pero exige trabajo, tiene riesgo de impago y el dinero queda inmovilizado. Antes de decidir, mira dónde invertir ahorros sin riesgo.
Qué rentabilidad se considera buena en 2026
- Bruta por debajo del 4 %: habitual en el centro de Madrid, Barcelona, San Sebastián o Palma. Se compra por la revalorización, no por la renta.
- Bruta del 5 al 7 %: la media española en ciudades medias y barrios periféricos. Neta del 3,5 al 5 %.
- Bruta por encima del 8 %: zonas con poca demanda o pisos que necesitan reforma. La cifra es alta porque el riesgo de tener el piso vacío también lo es.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses vacío debo contar?
Un mes al año es una estimación prudente para pisos normales en ciudades con demanda: cubre el cambio de inquilino cada dos o tres años y algún retraso. En zonas de baja demanda o alquiler de temporada, cuenta dos.
¿Compensa comprar con hipoteca para alquilar?
Solo si la rentabilidad neta del piso supera claramente el tipo de la hipoteca. Con hipotecas al 3 % y pisos que rentan un 4 % neto, el margen es mínimo y el flujo de caja casi cero; ganas por la amortización y la revalorización, no por la renta. Con hipotecas al 2 % o rentabilidades del 6 % la cosa cambia.
¿Qué gastos anuales tengo que incluir?
IBI, cuota de comunidad, seguro de hogar (y de impago si lo contratas), tasa de basuras, pequeñas reparaciones (calcula un 0,5–1 % del valor del piso al año) y, si lo gestiona una agencia, su comisión (normalmente un mes de renta o el 5–10 % mensual).
¿Es mejor alquilar por habitaciones o de temporada?
Suele dar entre un 20 y un 40 % más de ingreso bruto, pero con más rotación, más gestión y más meses vacíos, además de restricciones municipales crecientes para el alquiler turístico. Calcula los dos escenarios con gastos reales antes de decidir.