Préstamo o hipoteca para empresas y autónomos 2026: cuota, intereses y ahorro fiscal

Calcula la cuota de un préstamo o hipoteca para tu negocio con carencia y comisión de apertura, los intereses totales y el ahorro fiscal en Sociedades o IRPF.

Datos de 2026 · Revisado el 7 de octubre de 2026

Cómo funciona esta calculadora

La calculadora aplica el sistema francés, el mismo que usan los bancos para préstamos e hipotecas a empresas: una cuota constante en la que al principio pesan más los intereses y al final el capital. Si pactas una carencia de capital, durante esos meses solo pagas los intereses sobre el importe total (capital × TIN / 12) y la cuota francesa se calcula después sobre los meses que quedan, por lo que sale algo más alta que sin carencia. La comisión de apertura se suma al coste y entra en la TAE aproximada, que se obtiene por iteración igualando lo que recibes con el valor actual de todas las cuotas.

La novedad frente a una hipoteca de vivienda es el ahorro fiscal: los intereses y la comisión son gasto deducible, así que una parte la recuperas en el Impuesto sobre Sociedades (23 % para empresas que facturan menos de un millón de euros) o en el IRPF si eres autónomo en estimación directa, a tu tipo marginal. El coste neto es lo que de verdad te cuesta la financiación. Para afinar la factura de tu sociedad tienes la calculadora del Impuesto de Sociedades.

Préstamo, hipoteca comercial, leasing o línea ICO

• Préstamo personal frente a préstamo empresarial. El personal se concede a la persona por sus ingresos y sus intereses no se deducen si el dinero no va a la actividad. El empresarial se estudia con las cuentas del negocio, suele exigir un destino concreto (maquinaria, vehículo, circulante), tiene plazos de 1 a 7 años y un interés mayor que una hipoteca porque no hay inmueble como garantía.
• Hipoteca comercial (local, oficina o nave). El banco financia entre el 50 % y el 70 % del valor de tasación, frente al 80 % de la vivienda, a 10-20 años y con un tipo algo superior al residencial. El resto más los gastos (ITP o IVA, notaría, registro, tasación) lo pone la empresa. Lo contamos en la guía cómo financiar un local o una nave.
• Leasing. Es un alquiler con opción de compra: la entidad adquiere el bien, pagas cuotas durante el contrato (mínimo dos años en bienes muebles y diez en inmuebles) y al final puedes comprarlo por el valor residual. La cuota es gasto deducible con límites: la carga financiera entera y la recuperación del coste hasta el doble de la amortización fiscal máxima (el triple en pymes), excluido el suelo. El IVA no se paga de golpe, sino en cada cuota.
• Líneas ICO. El ICO no presta directamente: aporta fondos y asume parte del riesgo, pero el préstamo lo firmas con tu banco, que estudia la operación y pide las garantías que considere. Las condiciones (importes, plazos, carencias y tipos) se publican cada año en ico.es.

Qué se deduce y qué no

Se deducen los intereses, la comisión de apertura y el resto de gastos financieros, siempre que la financiación se destine a la actividad y esté contabilizada. El capital que devuelves no es gasto: es la devolución de una deuda. Lo que sí se deduce del bien comprado es su amortización anual: en maquinaria o vehículos, según las tablas del Impuesto sobre Sociedades; en un inmueble, solo la parte de la construcción, nunca el suelo, que no se deprecia. El autónomo en estimación directa aplica las mismas reglas en el IRPF. Si lo que comparas es un coche, la calculadora de renting o compra incluye además el IVA.

El ahorro fiscal solo existe si hay beneficios contra los que restar el gasto: con pérdidas, la base negativa se compensa en ejercicios futuros. Las empresas con gastos financieros netos por encima de un millón de euros tienen además un tope del 30 % del beneficio operativo (artículo 16 de la Ley 27/2014), algo que no afecta a una pyme con un único préstamo.

Garantías y documentación que pedirá el banco

En una hipoteca comercial la garantía principal es el inmueble, pero lo habitual es que el banco pida también el aval personal de los socios, incluso cuando el titular es una sociedad limitada. La responsabilidad limitada de la SL no te protege frente a esa deuda: si la empresa no paga, el banco puede ir contra el patrimonio del avalista. En préstamos sin garantía real es aún más frecuente, y en los ICO el aval del ICO cubre parte del riesgo del banco, no el tuyo. Negocia, si puedes, limitar el aval en importe o en años.

La documentación estándar para una empresa: cuentas anuales de los dos o tres últimos ejercicios, balance y resultados del año en curso, impuestos presentados (modelos 200, 303, 390, 111 y 190), certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social, el pool bancario y un plan de negocio con previsión de tesorería que muestre que la cuota cabe en la caja. Al autónomo se le piden las declaraciones de la renta, los modelos 130 y 303 trimestrales y el libro de ingresos y gastos. Si compras un inmueble, añade la tasación, la nota simple y el contrato de arras.

Cómo comparar ofertas

No te quedes con el TIN. Suma la comisión de apertura, los gastos de estudio y tasación, los seguros vinculados y las comisiones por amortización anticipada, y compara la TAE resultante con la calculadora de TAE. Una carencia de 6 o 12 meses ayuda en los arranques, pero encarece el total porque durante esos meses la deuda no baja. Y el ahorro fiscal reduce el coste neto, no la cuota de cada mes: la tesorería es lo que manda.

Preguntas frecuentes

Fuentes: Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (artículos 11 a 13 sobre amortizaciones, 15 sobre gastos no deducibles y 106 sobre arrendamiento financiero), Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF (rendimientos de actividades económicas), Banco de España (Portal del Cliente Bancario) e Instituto de Crédito Oficial (ico.es).