Cómo financiar un local o una nave en 2026: hipoteca comercial, leasing, ICO y avales SGR
Opciones para financiar un local o nave en 2026: hipoteca comercial, leasing inmobiliario, líneas ICO y avales SGR. Comprar o alquilar con ejemplo numérico y fiscalidad
Si buscas una "hipoteca para locales" en la web de un banco encontrarás poco más que un formulario de contacto. La financiación de inmuebles para empresas no se publica como las hipotecas de vivienda: se estudia caso a caso, porque el riesgo depende de la empresa que paga (antigüedad, beneficio, deudas) y de un inmueble mucho menos líquido que un piso. Cuanto mejor documentes el negocio, mejor será la oferta.
Las seis formas de financiar un local o una nave
1. Hipoteca comercial
Préstamo con garantía del propio inmueble. Lo habitual es que el banco financie entre el 50 y el 70 % del valor de tasación (no del precio), a 10-20 años y con un tipo 1 o 2 puntos por encima del de vivienda. Además de la hipoteca casi siempre pide el aval personal de los socios, lo que en la práctica salta la responsabilidad limitada de la SL. Simula cuotas con la calculadora de préstamo e hipoteca para negocio.
2. Préstamo empresarial sin garantía hipotecaria
Para importes pequeños o si no interesa hipotecar el inmueble. Plazos más cortos (5-8 años) y tipo más alto, porque el banco no tiene un bien al que recurrir; a cambio se tramita en días y sin tasación ni notaría.
3. Leasing inmobiliario
El banco compra el inmueble y te lo alquila con opción de compra por un valor residual pactado. Es la fórmula más usada en naves industriales:
- Propiedad. Es del banco hasta que ejerces la opción; tú lo usas y lo contabilizas como activo.
- Plazo mínimo de 10 años para inmuebles (artículo 106 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades).
- Fiscalidad. Los intereses son deducibles, y la recuperación del coste también hasta el doble de la amortización lineal de las tablas (el triple en empresas de reducida dimensión), nunca la parte del suelo. Amortizas el edificio más deprisa que comprando.
- IVA. Se paga en cada cuota, no de golpe. Suele cubrir hasta el 100 % del precio sin IVA.
4. Renting o alquiler con opción de compra
El renting inmobiliario es raro. El alquiler con opción de compra es un contrato con el propietario: pagas una renta y, dentro de un plazo, puedes comprar a un precio fijado descontando parte de lo pagado. Útil cuando el banco aún no financia a tu empresa.
5. Líneas ICO y avales de las SGR
El ICO no presta directamente: pone fondos a disposición de los bancos, que aprueban cada operación con plazos largos y tipos máximos por convocatoria. Las sociedades de garantía recíproca (Iberaval, Avalmadrid, Elkargi y el resto agrupadas en CESGAR) avalan a la pyme ante el banco a cambio de una comisión, lo que da acceso a más financiación o mejor tipo. Las condiciones cambian cada año: consulta las vigentes en ico.es y cesgar.es.
6. Financiación alternativa
El crowdlending presta con garantía hipotecaria a tipos superiores pero con respuesta en días, y suele usarse como puente. También cabe dar entrada a un inversor, solo viable con una SL; si eres autónomo, lee la guía autónomo o sociedad limitada.
Tabla comparativa
| Opción | Financiación | Plazo | Propietario | Fiscalidad | Para quién |
|---|---|---|---|---|---|
| Hipoteca comercial | 50-70 % de tasación | 10-20 años | Tú desde el inicio | Deducibles intereses y amortización del edificio | Empresas con cuentas sólidas y ahorro para la entrada |
| Préstamo sin hipoteca | Según solvencia | 5-8 años | Tú | Deducibles intereses y amortización | Importes pequeños o compras rápidas |
| Leasing inmobiliario | Hasta el 100 % sin IVA | Mínimo 10 años | El banco hasta la opción de compra | Cuotas deducibles con amortización acelerada (art. 106 LIS) | Naves y locales de uso duradero, empresas con beneficio |
| Alquiler con opción de compra | Sin financiación bancaria | Pactado, 2-5 años | El propietario | Renta deducible como alquiler | Negocios nuevos sin acceso a crédito |
| ICO y avales SGR | Complementan a las anteriores | Según convocatoria | Tú | La del préstamo subyacente | Pymes que necesitan más plazo o garantías |
| Crowdlending e inversores | Variable | 1-5 años | Tú o compartido | Intereses deducibles | Operaciones urgentes o rechazadas por el banco |
Comprar o alquilar el local
Comprar suele compensar con tres condiciones: uso a largo plazo (diez años o más), zona consolidada donde sea fácil revender o alquilar, y una cuota que no supere el alquiler más un 20 %. Si el negocio puede necesitar más espacio en dos años, alquilar conserva la flexibilidad.
Ejemplo: local de 200.000 € con hipoteca frente a alquiler de 1.100 €
Hipoteca del 60 % (120.000 €) al 4,5 % a 15 años: cuota de unos 918 € al mes, frente a un alquiler de 1.100 €. Hay que aportar 80.000 € de entrada más gastos. Cifras orientativas para una SL al 25 %, suponiendo que el 60 % del valor es construcción.
| Concepto (primer año) | Comprar | Alquilar |
|---|---|---|
| Pagos anuales | 11.016 € (12 cuotas) | 13.200 € (12 rentas) |
| Intereses incluidos en las cuotas | 5.290 € | - |
| Capital amortizado (no deducible) | 5.726 € | - |
| Amortización del edificio (3 % sobre 120.000 €) | 3.600 € | - |
| Gasto deducible en el IS | 8.890 € | 13.200 € |
| Ahorro fiscal al 25 % | 2.223 € | 3.300 € |
| Coste neto de caja | 8.793 € | 9.900 € |
| Patrimonio acumulado | 5.726 € de capital devuelto | 0 € |
Comprar cuesta unos 1.100 € menos al año y además devuelve 5.726 € de deuda, que son patrimonio de la empresa. A cambio inmoviliza 80.000 € de entrada más los gastos de compra, asume IBI, comunidad y mantenimiento, y pierde flexibilidad. Calcula tu caso con la calculadora de hipoteca y la calculadora del Impuesto de Sociedades.
Gastos de compra: ITP o IVA
Si el vendedor es un particular o la operación está exenta, pagas el ITP de tu comunidad (6-10 % del precio, no recuperable). Si compras obra nueva, o una segunda transmisión en la que el vendedor empresario renuncia a la exención (artículo 20.Dos de la Ley 37/1992 del IVA), pagas IVA al 21 %, recuperable si tu actividad lo permite, más el AJD (0,5-1,5 %). Súmale notaría, registro y tasación: el desglose está en la calculadora de gastos de compra.
Qué documentación pide el banco
- Cuentas anuales o declaraciones de la renta de los dos o tres últimos ejercicios.
- Certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social, y CIRBE sin incidencias.
- Plan de negocio que explique para qué sirve el inmueble y cómo se paga la cuota con el beneficio actual.
- Tasación por una sociedad homologada por el Banco de España, que fija el porcentaje máximo a financiar.
Consejos para negociar
- Pide oferta a tres entidades, incluida una cooperativa de crédito o banco regional, más flexibles con naves.
- Negocia el aval de los socios: limitarlo a un importe o a los primeros años es posible si el porcentaje financiado es bajo.
- Lleva un aval SGR ya aprobado: reduce el riesgo del banco y mejora el tipo.
- Compara TAE, comisiones y vinculaciones, no solo el tipo nominal.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar el local a mi nombre y alquilárselo a mi SL?
Sí, es habitual para proteger el inmueble de las deudas del negocio. El alquiler debe ser a precio de mercado (operación vinculada) y tributa en tu IRPF con retención del 19 % que practica la sociedad.
¿Qué es mejor, hipoteca o leasing?
El leasing financia más porcentaje y amortiza el edificio más deprisa, pero exige 10 años y suele tener un tipo algo mayor. La hipoteca da la propiedad desde el primer día y es más sencilla de cancelar. Con beneficios altos que quieras reducir, el leasing suele ganar.
¿Un autónomo puede pedir una hipoteca comercial?
Sí, con las mismas condiciones de porcentaje y plazo. El banco analiza las declaraciones de la renta y los modelos 130 de los últimos ejercicios. Como responde con todos sus bienes, no suele pedirse aval adicional.
¿Se puede deducir el IVA de la compra del local?
Solo si el inmueble se afecta a una actividad con derecho a deducción. Si tu actividad está exenta, como la sanidad o la formación, el IVA es un coste y suele interesar más comprar con ITP.