¿Amortizar hipoteca o invertir? Cómo decidir con 3 ejemplos y una tabla a 10 años
Amortizar rinde lo que cuesta tu hipoteca, sin riesgo; invertir tributa del 19 al 30 %. Ejemplos con 10.000 €: hipoteca al 2 %, al 3,5 % y pre-2013 con deducción del 15 %.
Tienes 10.000 € ahorrados y una hipoteca pendiente. ¿Los metes en la hipoteca o los inviertes? La respuesta corta: compara el tipo de interés de tu hipoteca con la rentabilidad neta que esperas de la inversión, después de impuestos y comisiones. Si la hipoteca está más cara, amortiza; si la inversión rinde claramente más, invierte; si están parejas, gana la certeza de amortizar.
La regla básica: tipo de la hipoteca contra rentabilidad neta
Cada euro que amortizas deja de generar intereses al tipo de tu hipoteca. Es decir, amortizar es una inversión con rentabilidad garantizada igual al tipo del préstamo: si pagas el 3 %, amortizar te "rinde" un 3 % anual, sin riesgo y sin pasar por Hacienda.
La inversión, en cambio, tributa. Los intereses de un depósito o las ganancias de un fondo van a la base del ahorro del IRPF, con estos tramos:
| Ganancia anual | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Para la mayoría, el tipo efectivo es el 19 %. Un depósito al 2,5 % bruto se queda en un 2,03 % neto; un fondo que gane el 6 % anual se queda, al reembolsar, en torno al 5 %. Esa cifra neta es la que debes poner frente al tipo de tu hipoteca. Puedes simular el interés ahorrado con la calculadora de amortización anticipada y el crecimiento de la inversión con la calculadora de interés compuesto.
El valor de la certeza
Un fondo indexado puede rendir un 6 % de media a largo plazo, pero también puede caer un 20 % el año que necesites el dinero. Amortizar no tiene esa varianza: el ahorro de intereses es seguro desde el primer día. Por eso, cuando la diferencia es de menos de un punto, la tranquilidad de deber menos suele ganar. Y si tu hipoteca es variable, amortizar te protege además de subidas del euríbor.
Hipotecas anteriores a 2013: la deducción cambia todo
Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya aplicabas la deducción, sigues teniendo derecho a ella (disposición transitoria 18ª de la Ley 35/2006 del IRPF): el 15 % de lo que pagues cada año por la hipoteca, con un máximo de 9.040 € de base, es decir, hasta 1.356 € de ahorro en la declaración.
Cuentan tanto las cuotas como las amortizaciones anticipadas. Si tus cuotas anuales suman 6.000 €, te quedan 3.040 € de margen: amortizar esa cantidad te devuelve 456 € en la renta, un 15 % inmediato, más los intereses ahorrados. Ninguna inversión segura se acerca. La regla: amortiza hasta completar los 9.040 € cada año y decide con el resto como en cualquier otra hipoteca. Si tus cuotas ya superan esa cifra, la deducción está agotada y amortizar más no añade ventaja fiscal.
Comisiones por amortización anticipada
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (artículo 23) fija los máximos que puede cobrarte el banco, siempre limitados a la pérdida financiera que sufra:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable (opción A) | 0,25 % los 3 primeros años, 0 % después |
| Variable (opción B) | 0,15 % los 5 primeros años, 0 % después |
| Fija | 2 % los 10 primeros años, 1,5 % después |
Mira tu escritura: muchas hipotecas tienen comisión cero. Sobre 10.000 €, el 0,25 % son 25 €, irrelevante; el 2 % son 200 €, que sí debes restar del ahorro.
El orden recomendado antes de decidir
- Fondo de emergencia. Entre 3 y 6 meses de gastos en una cuenta o depósito disponible. Amortizar es irreversible: el dinero no vuelve si te quedas sin trabajo. Lee la guía del fondo de emergencia.
- Deudas caras. Tarjetas, préstamos personales o financiación al consumo al 7-20 % van antes que cualquier hipoteca al 3 %.
- Deducción pre-2013, si la tienes, hasta los 9.040 €.
- Solo entonces, compara el tipo de la hipoteca con la rentabilidad neta y decide.
Tres escenarios con cifras
En los tres casos: 10.000 € disponibles, horizonte de 10 años, tramo del 19 % en el ahorro. Al amortizar se reduce el capital (no la cuota), que es lo que maximiza el ahorro de intereses; si dudas, consulta reducir cuota o plazo.
Escenario 1: hipoteca al 2 % frente a depósito al 2,5 % bruto
El depósito al 2,5 % se queda en un 2,03 % neto. Amortizar rinde un 2 % garantizado. En 10 años, amortizar ahorra unos 2.190 € de intereses; el depósito genera unos 2.230 € netos, y eso suponiendo que encuentres ese tipo durante una década, cosa poco probable. Empate técnico: amortizar por la certeza, salvo que prefieras mantener liquidez. Compara ofertas reales con la calculadora de depósito a plazo fijo.
Escenario 2: hipoteca fija al 3,5 % frente a fondo indexado al 6 % esperado
Amortizar ahorra unos 4.100 € de intereses en 10 años, menos 200 € de comisión si estás en los primeros diez años de una hipoteca fija: 3.900 €. El fondo, si cumple el 6 % medio, convierte los 10.000 € en 17.910 €; tras pagar unos 1.540 € de impuestos al reembolsar, la ganancia neta es de 6.370 €. Invertir gana por unos 2.500 €, pero ese 6 % es una expectativa, no una promesa: con horizonte largo y estómago para las caídas, invierte; si eres conservador, amortiza.
Escenario 3: hipoteca de 2010 al 1,5 % con deducción
Cuotas anuales de 6.000 €, así que caben 3.040 € más en la deducción. Amortizar esos 3.040 € devuelve 456 € en la próxima renta y ahorra unos 490 € de intereses en 10 años: casi 950 € sobre 3.040 €, un 31 % total. Los otros 6.960 € ya no tienen deducción y, al 1,5 %, casi cualquier inversión los supera. Resultado: 3.040 € a la hipoteca, el resto a invertir, con la opción de repetir la amortización deducible cada año.
Tabla comparativa a 10 años (10.000 €)
| Opción | Rentabilidad neta anual | Resultado a 10 años | Riesgo |
|---|---|---|---|
| Amortizar hipoteca al 2 % | 2 % | +2.190 € de intereses ahorrados | Ninguno |
| Amortizar hipoteca al 3,5 % (fija, con 2 % de comisión) | 3,3 % | +3.900 € | Ninguno |
| Amortizar con deducción pre-2013 (sobre 3.040 € al 1,5 %) | 15 % el primer año + 1,5 % | +950 € por cada 3.040 € | Ninguno |
| Depósito al 2,5 % bruto | 2,03 % | +2.230 € | Muy bajo (tipo no garantizado 10 años) |
| Fondo indexado al 6 % esperado | ≈ 5 % | +6.370 € (esperado) | Alto a corto plazo |
Si te decantas por invertir pero sin asumir volatilidad, revisa dónde invertir ahorros de forma segura: Letras del Tesoro, depósitos y cuentas remuneradas son las opciones que compiten de verdad con amortizar una hipoteca barata.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor amortizar al principio o al final de la hipoteca?
Al principio. Con el sistema francés, las primeras cuotas son casi todo intereses, así que cada euro amortizado pronto ahorra mucho más que al final. En los últimos años de la hipoteca apenas pagas intereses y amortizar tiene poco sentido frente a invertir.
¿Puedo amortizar y seguir aplicando la deducción por vivienda?
Sí, si compraste antes de 2013 y ya la aplicabas. Las amortizaciones anticipadas cuentan como cantidades pagadas, dentro del límite anual de 9.040 € (que se reparte entre cuotas y amortizaciones). Si estás casado en gananciales y declaráis por separado, el límite es de 9.040 € por cada uno.
¿Y si mi hipoteca es variable y el euríbor baja?
Vuelve a hacer la cuenta: con un tipo del 1,5 % o inferior, invertir en algo seguro suele ganar; con el euríbor alto, amortizar gana casi siempre. Revisa la decisión cada vez que cambie el tipo.
¿Amortizar me perjudica si quiero vender el piso en pocos años?
No: al vender cancelas la deuda pendiente y recuperas lo amortizado en forma de más dinero para ti. Lo único que pierdes es la liquidez mientras tanto y, en hipotecas fijas, la comisión del 2 % si amortizas dentro de los diez primeros años.