Calculadora de plusvalía municipal 2026: método objetivo y método real
Calcula cuánto pagarás de plusvalía municipal (IIVTNU) al vender o heredar una vivienda en 2026 con los dos métodos legales, el objetivo por coeficientes y el real por la ganancia, y elige el que menos paga.
Qué es la plusvalía municipal y cuándo se paga
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un impuesto del ayuntamiento que grava la subida de valor del suelo (no de la construcción) de un inmueble urbano cuando cambia de manos: venta, herencia o donación. En una venta lo paga el vendedor; en una herencia o donación, quien recibe el inmueble. El plazo es de 30 días hábiles desde la venta o donación y de 6 meses (prorrogables a un año) desde el fallecimiento en las herencias.
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, si no ha habido ganancia no se paga, y el contribuyente puede elegir entre dos formas de calcular la base imponible, quedándose con la que le salga más barata.
Los dos métodos de cálculo
1. Método objetivo (por coeficientes)
Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente según los años transcurridos desde la adquisición. Los coeficientes máximos los fija el Estado cada año y cada ayuntamiento puede aplicar esos o unos menores. En 2026 siguen vigentes los coeficientes del año anterior, después de que el Congreso no convalidara la actualización propuesta en el Real Decreto-ley 16/2025.
| Años | Coef. | Años | Coef. | Años | Coef. |
|---|---|---|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 7 | 0,20 | 14 | 0,09 |
| 1 | 0,15 | 8 | 0,19 | 15 | 0,09 |
| 2 | 0,14 | 9 | 0,15 | 16 | 0,10 |
| 3 | 0,14 | 10 | 0,12 | 17 | 0,13 |
| 4 | 0,16 | 11 | 0,10 | 18 | 0,17 |
| 5 | 0,18 | 12 | 0,09 | 19 | 0,23 |
| 6 | 0,19 | 13 | 0,09 | 20 o más | 0,40 |
2. Método real (por la ganancia)
Base imponible = (precio de venta − precio de compra) × porcentaje que representa el suelo en el valor catastral. Si el resultado es menor que el del método objetivo, se aplica este. Los precios se toman de las escrituras (o del valor declarado en el Impuesto de Sucesiones), sin restar gastos ni actualizar por inflación.
Sobre la base elegida se aplica el tipo de gravamen del ayuntamiento, que no puede superar el 30 %. Muchas grandes ciudades aplican el máximo (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla) y algunas tienen bonificaciones de hasta el 95 % para la vivienda habitual heredada por cónyuge, hijos o padres.
Preguntas frecuentes
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Debes acreditarlo con las escrituras de compra y venta y presentar la declaración igualmente, aunque la cuota sea cero.
¿Se puede deducir en la declaración de la renta?
Sí: la plusvalía pagada por la venta es un gasto que reduce la ganancia patrimonial en el IRPF, junto con la comisión de la inmobiliaria y otros gastos de la venta.
¿Y en una herencia entre padres e hijos?
Se paga (quien hereda), pero muchos ayuntamientos bonifican la vivienda habitual del fallecido entre el 50 % y el 95 % cuando pasa a cónyuge, descendientes o ascendientes. Hay que solicitar la bonificación expresamente dentro del plazo.
¿Qué pasa si vendo antes de un año?
Antes de 2021 no se pagaba nada por periodos inferiores a un año; ahora sí, aplicando el coeficiente de "menos de 1 año" prorrateado por meses completos.