Cómo se calcula la cuota de una hipoteca paso a paso (con fórmula)
Aprende a calcular la cuota de una hipoteca con el sistema francés: la fórmula, un ejemplo resuelto a mano, cómo se reparte entre capital e intereses y cómo hacerlo en Excel.
Casi todas las hipotecas y préstamos en España se calculan con el sistema de amortización francés: cuotas constantes durante toda la vida del préstamo. Entender cómo se obtiene esa cuota te permite comprobar lo que te ofrece el banco, entender por qué al principio "solo pagas intereses" y valorar el efecto de cambiar plazo o tipo.
La fórmula
Cuota = C × i / (1 − (1 + i)−n)
- C: capital prestado.
- i: tipo de interés mensual = TIN anual / 12 / 100.
- n: número de cuotas = años × 12.
Ejemplo resuelto
Hipoteca de 150.000 € al 3 % TIN a 25 años.
- i = 3 / 12 / 100 = 0,0025
- n = 25 × 12 = 300
- (1 + i)−n = 1,0025−300 ≈ 0,4730
- 1 − 0,4730 = 0,5270
- Cuota = 150.000 × 0,0025 / 0,5270 ≈ 711,32 €
Total pagado: 711,32 × 300 = 213.396 €. Intereses: 63.396 €. Puedes comprobarlo en la calculadora de hipoteca.
Cómo se reparte cada cuota
La cuota es fija, pero su composición cambia cada mes:
- Intereses del mes = capital pendiente × i. El primer mes: 150.000 × 0,0025 = 375 €.
- Capital amortizado = cuota − intereses = 711,32 − 375 = 336,32 €.
- Nuevo capital pendiente = 150.000 − 336,32 = 149.663,68 €.
El segundo mes, los intereses se calculan sobre 149.663,68 €, así que son ligeramente menores (374,16 €) y la parte de capital algo mayor. Este proceso se repite 300 veces. En el mes 150, la cuota se reparte aproximadamente al 50 %; en el último mes, casi todo es capital. Por eso amortizar anticipadamente al principio ahorra tanto: es cuando los intereses son mayores.
Cómo hacerlo en Excel o Google Sheets
La función PAGO (o PMT en inglés) hace el cálculo directamente:
=PAGO(3%/12; 25*12; -150000) → 711,32 €
Para el cuadro de amortización, PAGOINT y PAGOPRIN dan la parte de intereses y de capital de cualquier cuota concreta.
Qué pasa al cambiar plazo o tipo
| 150.000 € al 3 % | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|
| 15 años | 1.035,87 € | 36.457 € |
| 20 años | 831,90 € | 49.656 € |
| 25 años | 711,32 € | 63.396 € |
| 30 años | 632,41 € | 77.668 € |
Pasar de 20 a 30 años reduce la cuota 200 €, pero cuesta 28.000 € más en intereses. Y cada punto de interés en una hipoteca de 150.000 € a 25 años supone unos 75-80 € más de cuota al mes.
Otros sistemas de amortización
El sistema alemán (cuota decreciente, capital constante) se usa poco en particulares; paga menos intereses en total pero exige cuotas altas al principio. El sistema americano (solo intereses y todo el capital al final) es propio de financiación empresarial. Y las hipotecas con carencia permiten pagar solo intereses durante un periodo inicial, a cambio de cuotas mayores después.