Hipoteca fija, variable o mixta: cómo elegir la que te conviene
Ventajas e inconvenientes de las hipotecas a tipo fijo, variable y mixto, con ejemplos de cuota y consejos para decidir según tu situación, el euríbor y tu tolerancia al riesgo.
Elegir entre hipoteca fija, variable o mixta es probablemente la decisión financiera con más consecuencias que tomará la mayoría de las familias. No hay una respuesta universal: depende del momento del mercado, de tu situación económica y, sobre todo, de cuánto valoras la tranquilidad frente a la posibilidad de pagar menos.
Hipoteca a tipo fijo
La cuota es la misma desde el primer mes hasta el último. Sabes exactamente cuánto pagarás durante 20 o 30 años, pase lo que pase con el euríbor. A cambio, el tipo inicial suele ser algo más alto que el de una variable en el momento de la firma, porque el banco asume el riesgo de que los tipos suban.
- Ventajas: certeza total, facilidad para planificar, protección frente a subidas de tipos.
- Inconvenientes: si los tipos bajan, no te beneficias (salvo que negocies una novación o subrogación); la comisión por amortización anticipada puede ser mayor (hasta el 2 % los primeros 10 años).
Hipoteca a tipo variable
El interés se calcula como euríbor + diferencial (por ejemplo, euríbor + 0,75 %) y se revisa cada 6 o 12 meses. Si el euríbor baja, tu cuota baja; si sube, tu cuota sube. Con euríbor bajo, es la opción más barata; con euríbor alto, puede ser mucho más cara que una fija firmada años antes.
- Ventajas: diferencial bajo, comisión de amortización muy limitada (máximo 0,25 % los 3 primeros años y 0 % después), aprovechas las bajadas de tipos.
- Inconvenientes: incertidumbre; en 2022-2023 muchas familias vieron subir su cuota más de 300 € al mes en un año.
Hipoteca mixta
Tipo fijo durante los primeros años (normalmente entre 5 y 15) y variable después. Es un punto intermedio: protege durante el periodo en que la deuda es mayor y los intereses pesan más, y deja abierta la puerta a beneficiarse de tipos bajos en la segunda mitad. Se ha convertido en la opción más contratada en muchos periodos recientes.
Cuánto cambia la cuota: un ejemplo
Hipoteca de 200.000 € a 30 años:
| Escenario | Tipo | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| Fija | 3,00 % | 843 € | 103.550 € |
| Variable, euríbor al 2 % | 2,75 % | 816 € | 93.900 € |
| Variable, euríbor al 4 % | 4,75 % | 1.043 € | 175.600 € |
La diferencia entre el mejor y el peor escenario supera los 200 € al mes y más de 70.000 € en intereses totales. Puedes probar tus propios escenarios en la calculadora de hipoteca.
Cómo decidir
- Si la cuota variable en un escenario de euríbor alto (4-5 %) te ahogaría, elige fija o mixta. La tranquilidad tiene un precio, y merece la pena pagarlo si el riesgo es perder la casa.
- Si tienes margen amplio de ingresos o capacidad de amortizar rápido, la variable suele salir más barata a largo plazo y te permite amortizar casi sin comisiones.
- Mira el diferencial de la fija respecto a la variable en el momento de firmar: si la fija está solo 0,3-0,5 puntos por encima, la certeza sale barata. Si está 1,5 puntos por encima, la variable gana atractivo.
- Recuerda que puedes cambiar después: la novación (con tu banco) o la subrogación (a otro banco) permiten pasar de variable a fija y viceversa, y la ley limita sus costes.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor cuando los tipos están altos?
Paradójicamente, cuando los tipos están altos las hipotecas fijas también son caras, y una variable puede beneficiarse de futuras bajadas. Muchos expertos recomiendan mixtas o variables en esos momentos, y fijas cuando los tipos están bajos. Pero nadie sabe con certeza hacia dónde irán.
¿Me pueden cambiar la cuota de una hipoteca fija?
No, salvo que dejes de cumplir las condiciones de bonificación (nómina, seguros), en cuyo caso el tipo puede subir el importe de la bonificación perdida.