Heredar una vivienda en 2026: pasos, impuestos que se pagan y cuánto cuesta con ejemplo
Pasos para heredar una vivienda en 2026: Sucesiones en 6 meses (reducción del 95 % hasta 122.606,47 €), plusvalía y notaría. Ejemplo con un piso de 200.000 €.
Heredar un piso no es solo firmar en la notaría: hay un orden de trámites, dos impuestos con plazo de seis meses y unos gastos fijos que conviene conocer antes de aceptar. Aquí tienes el recorrido completo, con un ejemplo para una vivienda de 200.000 € heredada por un hijo.
Los pasos para heredar una vivienda, en orden
- Certificado de defunción. Lo expide el Registro Civil (o lo gestiona la funeraria).
- Certificado de últimas voluntades. Se pide al Ministerio de Justicia pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento. Dice si hay testamento y ante qué notario. Pide a la vez el certificado de seguros de vida.
- Testamento o declaración de herederos. Con testamento, copia autorizada del notario que lo custodia. Sin él, declaración de herederos abintestato ante notario, que fija quién hereda según la ley: hijos, luego padres, luego cónyuge.
- Inventario y valoración. Vivienda, cuentas, vehículos y deudas. Para inmuebles, desde 2022 la base mínima es el valor de referencia de Catastro: puedes declarar más, nunca menos.
- Aceptación y partición ante notario. Escritura donde los herederos aceptan y se reparten los bienes.
- Liquidación de impuestos. Sucesiones en la comunidad autónoma y plusvalía en el ayuntamiento, ambos en seis meses.
- Registro de la Propiedad. Sin la inscripción no podrás vender ni hipotecar la vivienda.
Impuesto de Sucesiones: plazos y reducciones
Lo regula la Ley 29/1987, pero cada comunidad fija sus reducciones y bonificaciones, lo que provoca diferencias enormes. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si lo pides dentro de los cinco primeros meses (con intereses de demora, pero sin recargo).
La norma estatal, que actúa como suelo, da a hijos mayores de 21 años y cónyuge (grupo II) una reducción por parentesco de 15.956,87 € y, si es la vivienda habitual del fallecido, una reducción del 95 % con un límite de 122.606,47 € por heredero, a condición de mantenerla 10 años. Sobre el resto se aplica una escala del 7,65 % al 34 %.
Las comunidades mejoran esto de forma muy desigual: en muchas, hijos, cónyuge y padres tienen bonificaciones del 99 % de la cuota o reducciones por parentesco muy altas, y heredar un piso cuesta casi nada; en otras, el mismo piso supone miles de euros. Consulta la guía del Impuesto de Sucesiones por comunidades y haz los números con la calculadora del Impuesto de Sucesiones.
Plusvalía municipal: la paga el heredero
El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (arts. 104 a 110 de la Ley de Haciendas Locales) grava la subida del valor del suelo desde que el fallecido compró la vivienda. En herencias lo paga el heredero en el ayuntamiento del inmueble, en seis meses prorrogables hasta un año si lo solicitas.
Puedes elegir el método que menos pague: el objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años transcurridos) o el real (diferencia entre lo que pagó el fallecido y el valor declarado ahora, en la parte del suelo). Si no hay incremento, no se paga. Compáralos con la calculadora de plusvalía municipal.
Lo que no se paga y los gastos que sí
La herencia no tributa en el IRPF: el artículo 6.4 de la Ley 35/2006 excluye de la renta todo lo sujeto a Sucesiones. Sí heredas el IBI pendiente y los recibos de comunidad atrasados, porque son deudas que pasan con el piso.
| Concepto | Coste orientativo |
|---|---|
| Certificados (defunción, últimas voluntades, seguros) | De 0 a 15 € |
| Declaración de herederos (sin testamento) | 200 – 400 € |
| Escritura de aceptación de herencia | 500 – 1.200 € |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | 300 – 700 € |
| Gestoría o abogado (opcional) | 300 – 1.000 € |
Una herencia sencilla con una vivienda suele rondar los 1.000 – 3.000 € de gastos, sin contar impuestos.
Ejemplo: vivienda de 200.000 € heredada por un hijo
Un hijo mayor de 21 años, sin patrimonio previo relevante, hereda la vivienda habitual de su padre valorada en 200.000 € y nada más. Con la normativa estatal:
| Cálculo | Importe |
|---|---|
| Base imponible (valor de referencia) | 200.000 € |
| Reducción por parentesco (grupo II) | −15.956,87 € |
| Reducción vivienda habitual (95 %, tope 122.606,47 €) | −122.606,47 € |
| Base liquidable | 61.436,66 € |
| Cuota según escala estatal | 6.454 € |
| Con bonificación autonómica del 99 % | 65 € |
Si no fuera la vivienda habitual del fallecido (un piso alquilado o una segunda residencia), la base liquidable subiría a 184.043 € y la cuota estatal a unos 28.250 €, que con bonificación del 99 % se quedan en 283 €. Esa es la distancia entre comunidades. Súmale la plusvalía municipal, que puede ir de unos cientos a varios miles de euros según el ayuntamiento y los años transcurridos.
Varios herederos: proindiviso, extinción de condominio o venta
Si el piso lo heredáis varios hermanos, la escritura os adjudica un porcentaje a cada uno (proindiviso). Para salir de ahí:
- Extinción de condominio: uno se queda la vivienda y compensa al resto en dinero. No tributa por Transmisiones, sino por Actos Jurídicos Documentados (entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad), mucho más barato que una compraventa.
- Venta a un tercero: cada uno tributa en su IRPF por su parte de la ganancia.
- Alquilar en común: los ingresos se reparten por cuota. Mira la calculadora de rentabilidad del alquiler y la guía de impuestos del alquiler en el IRPF antes de decidir.
Si no puedes pagar el impuesto
- Aplazamiento o fraccionamiento: hasta un año sin garantía si en la herencia no hay dinero para pagar (más, con garantía), con intereses de demora.
- Aceptación a beneficio de inventario: respondes de las deudas del fallecido solo con lo heredado, nunca con tu patrimonio. Se hace ante notario.
- Renuncia: pura y simple, ante notario; tu parte pasa a los demás herederos y no pagas nada. La renuncia a favor de alguien concreto cuenta como aceptar y donar: dos impuestos.
Si quieres vender después: el valor declarado importa
Al vender la vivienda heredada tributarás en el IRPF por la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia (más gastos e impuestos de la adquisición), entre el 19 % y el 30 % de la ganancia. Declarar solo el valor de referencia cuando el mercado está muy por encima sale caro: poco Sucesiones hoy, mucho IRPF mañana.
En comunidades con bonificación del 99 % conviene declarar el valor real de mercado: el Sucesiones apenas sube y la ganancia futura se reduce o desaparece. Donde no hay bonificación, cada euro de más tributa al marginal de Sucesiones pero ahorra entre 19 y 30 céntimos al vender. Y si vendes antes de 10 años pierdes la reducción por vivienda habitual, salvo que tu comunidad haya rebajado ese plazo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se tarda en heredar una vivienda?
Entre dos y cuatro meses con testamento y acuerdo entre herederos: 15 días hábiles para las últimas voluntades, unas semanas de documentación, la firma en notaría y unos 15 días de Registro. Sin testamento o con desacuerdos puede superar el año; en ese caso, pide la prórroga de Sucesiones.
¿Puedo heredar un piso con hipoteca?
Sí. La deuda pendiente pasa al heredero y se resta de la base de Sucesiones. Si hay un seguro de vida vinculado al préstamo, puede cancelarlo: pregúntalo al banco antes de aceptar.
¿Qué pasa si no liquido Sucesiones a tiempo?
Si presentas tarde sin requerimiento, recargo del 1 % por cada mes de retraso (hasta el 15 %) más intereses pasado un año; si Hacienda te requiere antes, sanción. Prescribe a los cuatro años y seis meses del fallecimiento, pero mientras tanto no podrás inscribir ni vender el piso.
¿Y si heredo de mi cónyuge?
Tributas como los hijos (grupo II). Antes de repartir se liquida la sociedad de gananciales: la mitad del piso ya es tuya y solo heredas la otra mitad, o su usufructo si hay hijos.