Gastos de comprar una vivienda en el País Vasco en 2026: ITP, notaría y registro
Calcula cuánto cuesta comprar un piso en el País Vasco en 2026: ITP del 4 %, IVA y AJD en obra nueva, notaría, registro y cuánto necesitas ahorrar.
ITP y gastos de compra en el País Vasco en 2026
El País Vasco (Álava, Bizkaia y Gipuzkoa, con Haciendas forales) tiene el ITP más bajo de España para vivienda: 4 % para la vivienda de segunda mano (7 % para otros inmuebles), y 2,5 % para la vivienda habitual de hasta 120 m² construidos o para familias numerosas. Para aplicar el 4 % el comprador no puede tener más de cinco inmuebles en propiedad. El AJD es del 0,5 %.
Compara con el resto de comunidades en la calculadora general con el mapa de España.
Qué gastos hay al comprar una vivienda
Además del precio, comprar una casa en España supone entre un 8 % y un 15 % más en gastos, y la mayor parte son impuestos que dependen de la comunidad autónoma:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en vivienda de segunda mano: lo fija cada comunidad y va del 4 % del País Vasco al 13 % de los tramos altos de Baleares o Cataluña. Se calcula sobre el precio o el valor de referencia del Catastro, el que sea mayor. Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad que compran su vivienda habitual.
- IVA + AJD en obra nueva: el IVA es el 10 % en toda España (IGIC del 7 % en Canarias) y a eso se suma el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad.
- Notaría: aranceles regulados por el Estado, normalmente entre 600 y 1.200 € según el precio.
- Registro de la Propiedad: también regulado, entre 400 y 700 €.
- Gestoría y tasación: solo si hay hipoteca. La tasación (300–500 €) la paga el comprador; la gestoría suele rondar los 300–400 €. Desde 2019 el resto de gastos de la hipoteca (notaría, registro y AJD del préstamo) los paga el banco.
Lo que conviene saber en el País Vasco
El País Vasco tiene el ITP más bajo de España para vivienda: 4 % en las tres Diputaciones Forales (Álava, Bizkaia y Gipuzkoa) y 2,5 % para la vivienda habitual de hasta 120 m² construidos o para familias numerosas, sin límite de edad ni de precio. Por eso, a pesar de que Bilbao y San Sebastián están entre las ciudades más caras del país, los impuestos de la compra son de los más bajos: un piso de 350.000 € en Bilbao paga 14.000 € de ITP (8.750 € si tiene menos de 120 m²), frente a 35.000 € en Barcelona. El AJD del 0,5 % en obra nueva también es mínimo. La única condición relevante es no tener más de cinco inmuebles para aplicar el 4 %.
Ejemplos calculados en el País Vasco
| Caso | Impuestos (ITP o IVA + AJD) | Notaría, registro y gestoría | Gastos totales | Ahorros necesarios con hipoteca del 80 % |
|---|---|---|---|---|
| Piso de 120.000 €, comprador general | 4.800 € | 1.730 € | 6.530 € (5,44 %) | 30.530 € |
| Piso de 180.000 €, comprador general | 7.200 € | 1.970 € | 9.170 € (5,09 %) | 45.170 € |
| Piso de 250.000 €, comprador general | 10.000 € | 2.250 € | 12.250 € (4,9 %) | 62.250 € |
| Obra nueva de 250.000 € | 26.250 € | 2.250 € | 28.500 € (11,4 %) | 78.500 € |
| Casa de 400.000 €, comprador general | 16.000 € | 2.850 € | 18.850 € (4,71 %) | 98.850 € |
Tipos vigentes en 2026 y estimaciones medias de notaría y registro. "Joven" aplica el tipo reducido de la comunidad cuando el precio entra en su límite; si no, el general.
País Vasco frente a las comunidades cercanas
| Comunidad | Segunda mano, 150.000 € | Segunda mano, 250.000 € | Joven, 250.000 € | Obra nueva, 250.000 € |
|---|---|---|---|---|
| País Vasco | 7.850 € | 12.250 € | sin tipo joven | 28.500 € |
| Cantabria | 12.350 € | 19.750 € | 12.250 € | 31.000 € |
| Navarra | 10.850 € | 17.250 € | sin tipo joven | 28.500 € |
| La Rioja | 12.350 € | 19.750 € | 12.250 € | 29.750 € |
| Madrid | 10.850 € | 17.250 € | 15.750 € | 29.125 € |
Gastos totales (impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación) para una compra con hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de compra en el País Vasco
¿Cuándo se aplica el 2,5 % en el País Vasco?
A la vivienda habitual de hasta 120 metros cuadrados construidos (más anejos) o a cualquier vivienda habitual de familias numerosas. No hay límite de edad ni de precio.
¿Cuánto paga un piso de 300.000 € y 90 m² en San Sebastián?
Si es la vivienda habitual, el 2,5 %: 7.500 € de ITP. Si no, el 4 %: 12.000 €.
¿Es igual en Álava, Bizkaia y Gipuzkoa?
Sí en lo esencial: 4 % general para vivienda, 2,5 % para vivienda habitual de hasta 120 m² y AJD del 0,5 %. Cada Diputación tiene sus propios modelos y plazos de liquidación.
Cómo se calcula y fuentes
ITP (segunda mano) o IVA 10 % + AJD (obra nueva) con los tipos y bonificaciones vigentes en cada comunidad autónoma, más estimación de notaría y registro según arancel y de gestoría y tasación según precios habituales de mercado.
Fuentes oficiales consultadas:
- Ministerio de Hacienda: tributos cedidos, normativa de ITP y AJD de cada comunidad autónoma
- Ley 37/1992 del IVA, art. 91: tipo del 10 % para viviendas
- Real Decreto 1426/1989: arancel de los notarios
- Real Decreto 1427/1989: arancel de los registradores de la propiedad
Cifras revisadas el 6 de octubre de 2026. Si detectas un dato desactualizado, escríbenos y lo corregimos. Consulta nuestra metodología.