Revisión de la hipoteca con el euríbor: cómo se calcula la nueva cuota, con ejemplos
Cómo recalcula el banco la cuota al revisar una hipoteca variable: fórmula del sistema francés y 3 ejemplos (150.000 € a 20 años, 180.000 € a 25 años) antes y después.
Si tienes una hipoteca variable, una o dos veces al año el banco cambia tu cuota, y no lo hace a ojo: toma el euríbor del mes que marca tu escritura, le suma el diferencial y recalcula la cuota sobre el capital que te queda por pagar y los meses que faltan. Aquí tienes la fórmula y tres ejemplos resueltos para comprobar que tu banco ha hecho bien las cuentas.
Cómo funciona la revisión de una hipoteca variable
El tipo de una hipoteca variable tiene dos partes: un índice de referencia (casi siempre el euríbor a 12 meses) y un diferencial fijo pactado con el banco (por ejemplo, euríbor + 0,9 %). El diferencial no cambia nunca; el euríbor sí, y por eso la escritura fija una periodicidad de revisión:
- Revisión anual: la más habitual. La cuota se actualiza en el aniversario de la firma y se mantiene fija doce meses.
- Revisión semestral: la cuota cambia cada seis meses. Recoge antes las bajadas del euríbor, pero también las subidas.
En las hipotecas mixtas la primera revisión llega al terminar el tramo fijo. Si aún estás decidiendo, lee hipoteca fija o variable.
Qué euríbor se aplica en la revisión
No se usa el euríbor del día de la revisión, sino el último publicado oficialmente antes de esa fecha. La escritura suele decir "el euríbor a un año publicado por el Banco de España el mes anterior a la fecha de revisión" (a veces, dos meses antes). El Banco de España publica cada mes la media del euríbor a 12 meses como tipo de referencia oficial, y ese dato es el que manda: si tu revisión es en noviembre, lo normal es que se aplique el euríbor de octubre. Consulta tu escritura para saber qué mes toca y busca el valor en la web del Banco de España. Para entender el índice, lee qué es el euríbor.
La fórmula: así recalcula el banco tu cuota
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés: cuota constante mientras no cambie el tipo. En cada revisión el banco aplica la fórmula con tres datos:
- C: capital pendiente en la fecha de revisión (lo que aún debes, no lo que pediste).
- n: meses que faltan hasta el final del plazo.
- i: nuevo tipo mensual = (euríbor + diferencial) / 12.
Cuota = C × i / (1 − (1 + i)−n)
La revisión no toca el plazo: si te quedaban 240 meses, seguirán quedando 240; lo que cambia es la cuota. Para hacer estas cuentas sin fórmulas tienes la calculadora de hipoteca.
Ejemplo 1: el euríbor baja de 2,5 % a 2,0 %
Capital pendiente de 150.000 €, 20 años restantes (240 meses) y diferencial del 0,9 %. El tipo pasa del 3,4 % al 2,9 %.
| Antes | Después | Variación | |
|---|---|---|---|
| Euríbor de referencia | 2,5 % | 2,0 % | −0,5 puntos |
| Tipo aplicado (euríbor + 0,9 %) | 3,4 % | 2,9 % | −0,5 puntos |
| Cuota mensual | 862,25 € | 824,41 € | −37,84 € al mes |
| Coste anual | 10.347,00 € | 9.892,92 € | −454,08 € al año |
Paso a paso: i = 2,9 % / 12 = 0,002417; (1 + i)−240 = 0,5605; cuota = 150.000 × 0,002417 / (1 − 0,5605) = 824,41 €.
Ejemplo 2: el euríbor sube de 2,0 % a 3,0 %
Mismo préstamo: 150.000 € pendientes, 240 meses y diferencial del 0,9 %. El tipo pasa del 2,9 % al 3,9 %.
| Antes | Después | Variación | |
|---|---|---|---|
| Euríbor de referencia | 2,0 % | 3,0 % | +1 punto |
| Tipo aplicado (euríbor + 0,9 %) | 2,9 % | 3,9 % | +1 punto |
| Cuota mensual | 824,41 € | 901,09 € | +76,68 € al mes |
| Coste anual | 9.892,92 € | 10.813,08 € | +920,16 € al año |
Regla rápida: con 150.000 € pendientes a 20 años, cada punto de euríbor son unos 75-80 € al mes.
Ejemplo 3: hipoteca a 25 años, el euríbor sube medio punto
Capital pendiente de 180.000 €, 25 años restantes (300 meses) y diferencial del 0,75 %. El euríbor pasa del 2,2 % al 2,7 %, así que el tipo sube del 2,95 % al 3,45 %.
| Antes | Después | Variación | |
|---|---|---|---|
| Tipo aplicado (euríbor + 0,75 %) | 2,95 % | 3,45 % | +0,5 puntos |
| Cuota mensual | 848,91 € | 896,30 € | +47,39 € al mes |
| Coste anual | 10.186,92 € | 10.755,60 € | +568,68 € al año |
A plazo más largo la misma subida pesa algo menos en la cuota, pero la pagas más años: el sobrecoste total es mayor.
¿Hay suelo? Lo que dice la Ley 5/2019
La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, establece en su artículo 21 que en las operaciones a tipo variable no se puede fijar un límite a la baja del tipo de interés, y que el interés no puede ser negativo. En la práctica, las hipotecas firmadas desde junio de 2019 no pueden tener cláusula suelo, con la única excepción del 0 %: si euríbor + diferencial saliera negativo, pagarías 0 % de interés, no te pagarían a ti.
Qué hacer si la cuota sube mucho
- Amortizar anticipadamente. Reducir el capital pendiente baja la cuota (o el plazo, si lo eliges). La comisión máxima en variable es del 0,25 % los tres primeros años (o 0,15 % los cinco primeros) y cero después. Calcula el efecto con la calculadora de amortización anticipada.
- Novación a tipo fijo o mixto. Negocias con tu banco cambiar el tipo. La Ley 5/2019 limita la comisión por pasar de variable a fijo al 0,05 % del capital pendiente los tres primeros años, y cero después. Compara antes con la calculadora hipoteca fija vs variable.
- Subrogación a otro banco. Te llevas la hipoteca a otra entidad con mejores condiciones; tu banco tiene 15 días para igualar la oferta.
- Código de Buenas Prácticas. Si tus ingresos son limitados y la cuota se come una parte alta de ellos, puedes pedir carencia, ampliación de plazo o conversión a fijo. El banco adherido está obligado a aplicarlo si cumples los requisitos de renta y esfuerzo hipotecario.
Cómo comprobar que el banco ha calculado bien
- Localiza en la escritura el mes del euríbor que toca.
- Busca ese euríbor en los tipos de referencia oficiales del Banco de España y súmale tu diferencial.
- Mira el capital pendiente en el último recibo o en la app.
- Introduce capital pendiente, tipo y meses restantes en la calculadora de hipoteca. La cuota debe coincidir con la del banco, salvo uno o dos céntimos de redondeo.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo me avisa el banco de la nueva cuota?
Debe comunicarte el nuevo tipo y la nueva cuota antes de aplicarla, por carta, correo electrónico o en la app. Si no te avisan, reclama al servicio de atención al cliente.
¿Afecta la revisión al plazo de la hipoteca?
No. Se recalcula la cuota manteniendo los meses que faltan. El plazo solo cambia si amortizas anticipadamente y eliges reducir plazo, o si lo negocias en una novación.
¿Y si el euríbor baja por debajo de cero?
En las hipotecas firmadas desde la Ley 5/2019, el tipo aplicado nunca puede ser inferior al 0 %. Mientras euríbor + diferencial sea positivo, se aplica normalmente; si el resultado fuera negativo, pagarías 0 % de interés ese periodo.
¿Es mejor amortizar antes o después de la revisión?
Para los intereses es indiferente, porque se calculan cada mes sobre el capital pendiente. Si amortizas justo antes, la nueva cuota ya reflejará el capital reducido; si lo haces después, el banco recalculará la cuota en ese momento.